Hipoteca Social

2023 Autor: Douglas Hoggarth | [email protected]. Última modificación: 2023-11-26 20:17

La hipoteca rusa actualmente existente es inaccesible para las grandes masas de la población y no puede resolver el problema de la vivienda. En este sentido, ya se ha comenzado a hablar de que hay una diferencia entre hipotecas e hipotecas, que se deben desarrollar hipotecas comerciales para la minoría "rica", y para la mayoría "pobre", se debe pensar en algún tipo de "hipoteca social". ¿Son esas conversaciones legítimas y la hipoteca puede ser diferente para diferentes categorías de población?

Es bastante obvio que en un país con una diferenciación tan significativa del nivel de vida, las condiciones para proporcionar vivienda a los segmentos de la población socialmente desprotegidos deben diferir de los programas enfocados en un estrato bastante estrecho de los “ricos”. Es este factor el que subyace al hecho de que la hipoteca que recién comienza a desarrollarse ya ha comenzado a dividirse en "social" y "comercial".

Los partidarios de esta división argumentan lo siguiente: la "hipoteca social" debe basarse en el apoyo estatal, preocuparse solo a los ciudadanos socialmente desprotegidos, y la mejora de las condiciones de vivienda en su marco debe ocurrir solo dentro de las normas sociales establecidas.

La "hipoteca comercial", por el contrario, existe para los ciudadanos que tienen ingresos suficientemente altos para cumplir de forma independiente con sus obligaciones crediticias. Esta hipoteca debe realizarse en condiciones de mercado sin la participación del gobierno.

Una división similar de las hipotecas en "sociales" y "comerciales" ya ha comenzado a tener lugar a nivel legislativo. En particular, se reflejó en el programa objetivo federal "Vivienda", diseñado para el período hasta 2013, así como en el Concepto para el desarrollo del sistema de crédito hipotecario, adoptado por el decreto gubernamental del 11 de enero de 2000.

A fines de 2003, la Duma del Estado invitó a los departamentos pertinentes a desarrollar una ley especial sobre "hipotecas sociales", que prevé el establecimiento de disposiciones generales para su implementación para los empleados del sector público y los ciudadanos de bajos ingresos.

Los partidarios de la "hipoteca social" (llamémoslos "populistas") creen que es posible distinguir claramente entre hipotecas "comerciales" y "sociales". Lo principal, en su opinión, es que este último no debe desarrollarse por "tirón" y que todo lo que se asigna con cargo al presupuesto debe ser absolutamente transparente, y también debe quedar claramente definido quién puede contar con estos pagos.

¿Es la “hipoteca social” una pseudo-hipoteca?

Sin embargo, incluso un lego entiende que la introducción de una "hipoteca social" implicará muchas preguntas relacionadas con quiénes deben ser clasificados como ciudadanos socialmente vulnerables y de bajos ingresos. El problema es que aquí no hay criterios de evaluación claros y, al parecer, no puede ser. Primero, el país es demasiado grande y los ingresos que se consideran altos para una región no lo son para otra. En segundo lugar, el nivel de ingresos oficiales en un país donde la inmensa mayoría de los trabajadores reciben salarios "grises" y "negros" no es un indicador objetivo. En tercer lugar, el concepto de "esfera presupuestaria" es extremadamente vago, porque hoy en día es raro que un profesor o un médico tengan ingresos adicionales.

La introducción de la “hipoteca social” también tiene oponentes de principios (llamémoslos “actores del mercado”) que creen que todos los problemas relacionados con los préstamos para vivienda deben resolverse de manera general y de acuerdo con estándares uniformes dictados por el mercado y no por los funcionarios.

En su opinión, todo lo que se hace sin tener en cuenta las leyes del mercado es del maligno, y la “hipoteca social” es una pseudo-hipoteca que rompe todos los mecanismos del mercado. Sí, esto no es una hipoteca en absoluto, sino la compra de una vivienda a plazos, cuando la tasa de préstamo y el costo real de un apartamento se reducen artificialmente y la diferencia se paga con dinero del presupuesto. Pero no hay dinero en el presupuesto, y la gente práctica hace mucho tiempo que entiende que con su ayuda es imposible resolver los problemas de vivienda del 80% de la población del país.

Por lo tanto, la “gente del mercado” dice que si el estado quiere mejorar las condiciones de vida de sus ciudadanos, déjelo ayudar a personas específicas. Las tasas de interés y las normas para la emisión de préstamos hipotecarios deben seguir basadas en el mercado, solo en el estado de resultados proporcionado al banco, los ciudadanos de bajos ingresos deben indicar el derecho a recibir asistencia presupuestaria como una fuente de reembolso del préstamo como una fuente de reembolso del préstamo. De hecho, a los bancos realmente no les importa dónde el prestatario toma los fondos para liquidar el préstamo, ya sea su salario o subsidio; lo principal es que la fuente de financiación sea constante y fiable.

Algunos “mercadólogos” incluso están convencidos de que la “hipoteca social” puede ser dañina, especialmente si por ella nos referimos a algo que permite a una persona negociar por sí misma no un préstamo de mercado, sino un préstamo muy barato o generalmente gratuito a expensas de los fondos presupuestarios. De particular preocupación es la probabilidad de que otros ciudadanos, conociendo la posibilidad de obtener un préstamo prácticamente a cambio de nada, no hagan fila para recibir préstamos otorgados a tasas de interés del mercado.

La eficiencia sigue siendo cuestionable

El Estado ya ha intentado crear una especie de "hipoteca social" mediante el desarrollo de programas de provisión de vivienda a crédito a militares y empleados de esferas presupuestarias. Hasta el momento, no han producido un efecto positivo apreciable, porque los propios funcionarios locales no saben qué y cómo hacer en esta dirección.

Mientras el mercado inmobiliario permanezca inestable, no puede haber duda, por ejemplo, de una reducción en el pago inicial (ahora es el 30% del costo de un apartamento). Al mismo tiempo, los bancos mencionan riesgos elevados. Y son bastante comprensibles. Por ejemplo, desde hace algún tiempo se permite desalojar a personas de viviendas hipotecarias que no pueden pagar la deuda del préstamo. Pero resulta que esto es contrario a la Constitución, si el apartamento del moroso es el único y no se ha resuelto el problema de proporcionarle una vivienda alternativa. Hay algunas conversaciones lentas sobre las reservas de viviendas para el reasentamiento y sobre las "casas de vecindad" municipales, pero todo esto es solo de labios para afuera. ¿Y por qué debería un municipio, digamos, tener “casas sociales” en su balance?

En algunas regiones, se está intentando subsidiar las tasas de interés de los préstamos hipotecarios con cargo al presupuesto. Pero la efectividad de este enfoque es cuestionable. Después de todo, tales subsidios deberían durar todo el plazo del préstamo, y esto es al menos de 10 a 15 años. Digamos que hoy se incluye una cierta cantidad en el presupuesto para estos fines. ¿Y qué pasará mañana si, por ejemplo, los precios mundiales del petróleo bajan y las tasas de crecimiento económico se ralentizan? ¿Comenzarán a revisar las partidas de gastos y todo el sistema de "hipotecas sociales" colapsará?

¿Qué hacer?

La cuestión de la disponibilidad de préstamos hipotecarios para las grandes masas de ciudadanos rusos sigue abierta. Está claro que la única forma posible de simplificar el acceso a las hipotecas es reducir el coste de la vivienda. Para ello, la oferta en el mercado debe superar significativamente la demanda. Pero, ¿se puede esperar esto en un futuro próximo?

Aquí es donde el estado podría recurrir al máximo, buscando fondos presupuestarios adicionales para financiar la construcción de viviendas. Pero donde hay … Es mucho más fácil, en términos del oscuro término "economía social de mercado", eliminar los beneficios del negocio.