Cómo Elegir Un Programa Hipotecario

2023 Autor: Douglas Hoggarth | [email protected]. Última modificación: 2023-11-26 20:17

Actualmente, hay varias docenas de instituciones de crédito en Moscú que emiten préstamos hipotecarios (hay más de 180 en Rusia). ¿Cómo elegir un banco que ofrezca condiciones de préstamo óptimas para la compra de vivienda? Comencemos con lo que está disponible para el consumidor incluso antes de contactar al banco, porque la mayoría de los bancos no gastan fondos para anunciar sus programas hipotecarios.

Para la conveniencia del análisis, los programas hipotecarios se pueden desglosar en los siguientes componentes principales: mercado objetivo, moneda del préstamo, pago inicial, tasa de interés anual, tamaño del préstamo, plazo del préstamo, tiempo para considerar la solicitud, monto de los costos adicionales para obtener un préstamo.

Mercado objetivo

La inmensa mayoría de los bancos que emiten préstamos hipotecarios operan solo en el mercado secundario de apartamentos (se estima que alrededor del 70% de los programas hipotecarios se ofrecen a clientes que compran viviendas prefabricadas). Entre los actores activos que ofrecen programas para compradores de nuevos edificios se encuentran Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, MDM-Bank y algunos otros. Sin embargo, cabe señalar que, según los expertos, Sberbank representa hasta el 90% de los préstamos emitidos en el mercado primario. Al mismo tiempo, no todas las casas se consideran para acreditar en el mercado primario, sino solo los edificios nuevos aprobados por el banco acreedor. Básicamente, se trata de edificios ya construidos y entregados a la comisión estatal. Si la casa no está lista, el banco se reserva el derecho de verificar al desarrollador y negarse a emitir un préstamo sin explicar los motivos. La impopularidad de la compra de apartamentos en edificios nuevos entre las instituciones de crédito hipotecario se debe principalmente a factores como el tiempo de construcción prolongado y la ausencia de garantía hasta el momento en que el apartamento se registra como propiedad.

Moneda del préstamo

La mayoría de los bancos ofrecen préstamos hipotecarios en dólares estadounidenses (más del 70% de los programas). Algunos bancos (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, International Moscow Bank, etc.) ofrecen préstamos en dólares y rublos. Los bancos Societe Generale Vostok, MDM-Bank, Gazprombank y algunos otros agregan euros a los rublos y dólares. La Agencia Hipotecaria de Moscú y la Agencia de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda (AHML) funcionan solo con préstamos en rublos.

Una tarifa inicial

Básicamente, practican lo clásico, aceptado en todo el mundo, un pago inicial del 30% del costo de la vivienda. Algunos bancos (DeltaCredit, City Mortgage Bank, MDM-Bank, Soyuz, etc.) tienen programas hipotecarios con un pago inicial del 20%. A veces hay ofertas con un anticipo del 10% o incluso del 0% (por ejemplo, de FORA-bank), pero estas ofertas suelen ir acompañadas de tipos de interés más altos (y durante los primeros 18 meses suelen ser más altos que en período de vencimiento posterior). La práctica muestra que en realidad es extremadamente difícil obtener un préstamo que exceda el 75-80% del costo de la vivienda, y en el mercado primario el pago inicial suele ser alrededor del 40% del costo de la vivienda.

Tasa de interés anual

En la actualidad, la tasa de interés base promedio es del 11% en moneda extranjera y del 15% en rublos, que es dos o tres veces más alta que tasas similares en países económicamente desarrollados. En la actualidad, la tasa de reducción del tipo de interés en nuestro país se ha ralentizado y, según las previsiones de la Asociación de Bancos de Rusia, en 2008 ascenderá al 8-8,5%, lo que también es demasiado para un mercado civilizado.

Las tasas de interés de cambio mínimo ahora se pueden observar en VIP-bank y Pervoe OVK Bank. (Rosbank) - 10%, pero no pertenecen a los líderes del mercado en cuestión. Grandes operadores hipotecarios como Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Raiffeisenbank, DeltaCredit e International Moscow Bank practican tipos de interés del 10,5% para la mayoría de los préstamos emitidos. Las tasas de interés de cambio máximo (18%) ahora se pueden observar en Lokobank, FORA-bank y el European Trust Bank.

Los bancos DeltaCredit, Raiffeisenbank y Gazprombank también utilizan las denominadas tasas de interés flotantes LIBOR, que pueden variar en función de las fluctuaciones de los indicadores financieros del mercado mundial. Por esta razón, la celebración de un acuerdo a tal tasa ha aumentado los riesgos para el consumidor, ya que durante un largo período de préstamo, estos pueden cambiar tanto al alza como a la baja en los tipos de interés.

Monto del préstamo

Los tamaños de los préstamos hipotecarios otorgados son muy diversos. Los préstamos mínimos pueden ser $ 2 mil (DeltaCredit Bank), máximo - $ 400 mil (City Mortgage Bank y International Moscow Bank) e incluso $ 500 mil (National Mortgage Company y First OVK). En promedio, los préstamos se emiten por un monto de $ 10 mil a $ 200-300 mil.

Plazo de credito

Los plazos por los que se otorgan los préstamos hipotecarios pueden oscilar entre seis meses y 27 años. El plazo máximo es bastante raro (tales programas están disponibles en FORA-Bank, European Trust Bank y AHML) y se practica solo para préstamos en rublos. En general, la actitud hacia este tipo de préstamos a largo plazo en nuestro país es negativa, tanto entre los bancos como entre los consumidores, que moralmente no están preparados para soportar la carga crediticia durante tanto tiempo. Básicamente, el plazo es de 10 a 15 años. Por regla general, el plazo del préstamo depende de la edad del prestatario, ya que el préstamo debe reembolsarse antes de llegar a la edad de jubilación.

Tiempo de consideración de la aplicación

Básicamente, el período de revisión de la solicitud es de 14 días. Los comités de crédito trabajan más rápido en Absolutbank (desde 1 día), MDM-Bank (3-5 días), Union (5 días) y European Trust Bank (hasta 7 días); el más lento - en el banco First O. V. K. (2-3 semanas) y el Banco Industrial Internacional (1 mes).

Costos adicionales para obtener un préstamo

La mayoría de las veces, los costos adicionales para obtener un préstamo ascienden hasta el 1,5% del volumen del préstamo, pero para algunos puede ser una cantidad más significativa. Los costos adicionales incluyen: tarifa de procesamiento de la solicitud (RUB 1–2.6 mil), tarifa de retiro de efectivo, comisión bancaria única, tarifa de servicio de préstamo, tarifa de alquiler de celular, tarifa de apertura de cuenta, etc.

Además, el prestatario debe recordar que para obtener y mantener un préstamo hipotecario, es necesario pagar anualmente las facturas del seguro de vida y propiedad, realizar pagos únicos para la tasación del apartamento comprado y pagar las tarifas de registro para la venta y compra de la propiedad. Además, los bancos, por regla general, ofrecen pagar el mismo seguro no donde sea conveniente para el prestatario, sino solo en aquellas empresas con las que coopera el banco.