Cómo Trabajan Los Estafadores En El Mercado Inmobiliario

2023 Autor: Douglas Hoggarth | [email protected]. Última modificación: 2023-11-26 20:17

El fraude en el mercado inmobiliario residencial de Moscú se ha generalizado tanto que es imposible seguir ignorando. Recientemente, las autoridades de la ciudad anunciaron su intención de luchar contra las empresas que prefieren construir pirámides financieras en lugar de viviendas. Para obtener más detalles, nos dirigimos al jefe del departamento de seguridad económica del gobierno de Moscú, Alexander Korsak.

- Alexander Borisovich, ¿ha superado el número de quejas contra desarrolladores sin escrúpulos la "masa crítica"?

- Por desgracia sí. Solo recientemente, hemos recibido más de 30 quejas de ciudadanos que han sufrido de coinversión en la construcción de viviendas. En las acciones de algunas firmas que construyen y venden departamentos, se ven signos de construcción de pirámides financieras. Este problema ya se está convirtiendo en una tendencia persistente y se deben tomar medidas urgentes para evitar que se agrave aún más.

- ¿Qué mecanismos fraudulentos funcionan en el mercado inmobiliario de Moscú?

- Hay dos categorías de organizaciones sin escrúpulos.

El primero es más sencillo. Se trata de las denominadas empresas fantasmas puramente fraudulentas, esencialmente ilegales.

No tienen nada que ver ni con los programas de inversión ni con la construcción en general. Todos sus papeles son falsos. Las casas que muestran a los clientes son propiedad de otras empresas. Y este es el arte. 159 del Código Penal en su forma más pura. Por cierto, recientemente la UBEP de la capital detuvo a un grupo de estafadores que operaban bajo la marca Sibur-Invest. Al atraer fondos de los ciudadanos en condiciones de precios muy favorables, simplemente los engañaron.

Cabe señalar que cualquier construcción en Moscú se lleva a cabo sobre la base, en primer lugar, de una resolución del gobierno de Moscú y, en segundo lugar, de un contrato de inversión para cada dirección específica, indicando la empresa inversora. Estos documentos están registrados y tienen los detalles correspondientes. Por lo tanto, al comprar un apartamento, primero debe asegurarse de que estos documentos estén disponibles.

La segunda categoría son las sociedades de inversión operativas, que formalmente se mantienen dentro de la ley y es muy difícil presentar cargos contra ellas.

Habiendo ganado una licitación para la construcción de una casa, dicha empresa atrae a ciudadanos como coinversores y recauda dinero de ellos. Además, a veces intenta tomar nuevos sitios cada año, aunque los antiguos, en el mejor de los casos, solo están vallados. Actuando de acuerdo con este esquema, las empresas acumulan grandes cantidades de dinero y luego retrasan o no realizan la construcción en absoluto.

El dinero recaudado se "desplaza" durante varios años, luego se puede devolver a los ciudadanos, pero está claro que en este caso la gente sufre pérdidas. Se gana dinero colosal con estas pérdidas de balón.

Al mismo tiempo, es muy difícil luchar de frente: los contratos se redactan de tal manera que no estipulan ni los plazos para la finalización de la construcción, ni la responsabilidad de la empresa por su incumplimiento, ni el componente inflacionario. Pero los desarrolladores están perfectamente protegidos por el hecho de que la firma de los contratos fue voluntaria: nadie obligó a los co-inversores a poner sus firmas bajo los onerosos términos de los contratos.

- ¿Cómo planeas destruir esas "pirámides"?

- El análisis muestra que existe una brecha muy grave en la consolidación jurídica de las relaciones en el proceso de coinversión.

Hasta ahora, a muchas empresas se les ha permitido trabajar “al límite” por un vacío legal.

Desde abril de este año entró en vigencia una nueva ley federal que rige estas relaciones legales, que debe crear barreras protectoras. Pero la ley solo define los principios, los límites generales, y es necesario crear mecanismos para su implementación.

Tal mecanismo, en mi opinión, debería ser un acuerdo de coinversión estándar que opere en Moscú, con enlaces obligatorios a documentos (con los detalles del decreto del gobierno de Moscú sobre la asignación de una parcela y un contrato de inversión entre la ciudad y el inversor), con términos específicos, con la responsabilidad de las partes. Probablemente, es necesario prever que los acuerdos de coinversión se registren de la misma forma que los propios contratos de inversión. Actualmente estamos trabajando en esto.

Por otro lado, hoy los ciudadanos no tienen la oportunidad de obtener información confiable sobre las actividades de una empresa en particular.

Y por lo tanto, otra forma de combatir las conductas comerciales desleales puede ser la creación del "Registro de reputación comercial de socios del Gobierno de Moscú", que permitirá cortar las empresas deshonestas. La decisión de crear el "Registro" está consagrada en el decreto del gobierno de Moscú No. 431-PP de fecha 14 de junio de 2005.

El registro no debe verse como una especie de lista "negra" o "blanca". Más bien, es un análogo de un buró de crédito.

Acumulará información objetiva sobre las actividades de las organizaciones, por ejemplo, si la empresa canceló el préstamo a tiempo, si siempre cumplió con sus obligaciones, si evadió impuestos, etc. la información del FSB y el Ministerio del Interior no cuenta). En la primera etapa, el registro satisfará las necesidades de las estructuras de la ciudad, pero en el futuro, sus datos deberían estar abiertos a ciudadanos y organizaciones para que puedan estar convencidos de la reputación comercial de una empresa en particular.

También me gustaría señalar que al presentar solicitudes de participación en licitaciones y subastas celebradas por la ciudad, se lleva a cabo la precalificación, teniendo en cuenta el cumplimiento por parte de las empresas de sus obligaciones anteriores con la ciudad y los ciudadanos.

Y ahora los autores de la construcción a largo plazo no podrán participar en nuevos concursos hasta que cumplan con sus antiguas obligaciones, lo que debería convertirse en un buen regulador de este proceso.

A medida que avanzamos hacia un mercado civilizado, el papel de la imagen y la reputación empresarial aumentará, y las empresas defectuosas desaparecerán del camino.

- ¿Está seguro de la eficacia de estas medidas? De hecho, en respuesta a la nueva ley "Sobre construcción compartida", ya han comenzado a aparecer esquemas "grises". Por ejemplo, se ofrece a los ciudadanos la celebración de un acuerdo preliminar para la venta y compra de un apartamento en el futuro o la venta y compra de un pagaré, que luego puede canjearse por un apartamento. O los fondos mutuos se colocan entre el desarrollador y el comprador, y luego no hay necesidad de ningún acuerdo.

- Por supuesto, es difícil hablar de medidas que aseguren completamente a los ciudadanos que participan en la construcción compartida. Con muchos fondos, las empresas sin escrúpulos pueden recurrir a poderosas fuerzas legales para desarrollar nuevos esquemas. El fraude siempre ha sido un fenómeno. Nuestra tarea es limitar su escala tanto como sea posible, para proteger a los moscovitas de las acciones de los estafadores. Incluso a través de una amplia información a los ciudadanos. Después de todo, el proceso aquí tiene dos caras: por un lado, la empresa, por el otro, los ciudadanos.

Firmar con confianza todo lo que se le ofrece sin siquiera consultar a un abogado es como salir de casa sin cerrar la puerta. Y es hora de que nos deshagamos del "efecto de regalo".

El precio infravalorado no debería incitarte a comprar, pero es alarmante: esta es la primera señal de que no todo está limpio aquí. Bueno, el costo de los apartamentos en Moscú no puede ser de 600 a 800 dólares por metro cuadrado al precio actual de mercado de 2 a 2.5 mil dólares. El queso gratis solo viene en una ratonera.

- ¿Qué consejo puede dar a aquellos ciudadanos que ya han sufrido contactando empresas "con signos de la pirámide"?

- Intente recuperar sus fondos. Incluso a través de los tribunales.

Por favor contáctenos. Teléfonos de la línea directa: 234-04-00, 631-11-77. Podemos dar una valoración jurídica inicial de la situación.

Si hay indicios de corpus delicti, transferimos la información a las fuerzas del orden. Aunque la tarea principal de la administración, a diferencia de las estructuras de poder, no es luchar contra los delitos cometidos, sino trabajar para prevenirlos.

- ¿Qué infracciones y empresas específicas están relacionadas con las apelaciones de los ciudadanos que ya ha recibido?

- Puedo dar ejemplos de cómo logramos prevenir el fraude. Hasta ahora, solo se ha tomado una decisión preliminar sobre la construcción de viviendas en la carretera Rublevskoye, pero ya ha aparecido información sobre la venta de apartamentos. Se localizaron dos oficinas que anunciaban al respecto y se trasladaron los materiales a la fiscalía. (Afortunadamente para ellos, aún no habían tenido tiempo de vender nada y pudieron explicarse supuestamente "monitoreando".) También se comunicó con nosotros un inversionista-desarrollador, quien encontró en Internet ofertas para su casa de una empresa completamente ajena.

Actualmente, la administración está considerando solicitudes de ciudadanos que han concluido acuerdos con Remstroyotdel LLC, un inversionista-desarrollador Plastbau-M LLC (Sevastopolskiy prospect, 51, Narimanovskaya street, estate 8), con MITA 2000 LLC., inversor-desarrollador de CJSC "Centro para el Desarrollo de la Ciudad GRAD" (calle Uchinskaya, 1-9), con la corporación de inversión "Iniciativa Social" (Marshal Rokossovsky b-r, propietario 5-8). La verificación mostrará las verdaderas intenciones de estas organizaciones y definitivamente publicaremos los resultados.